Dispositif Jeanbrun 2026 : ce qui remplace le Pinel pour l'investissement locatif
Le Pinel est mort le 31 décembre 2024. Pendant des mois, les investisseurs locatifs ont navigué à vue, sans dispositif fiscal de remplacement. Le PLF 2026 met fin à cette parenthèse avec le dispositif Jeanbrun, porté par la députée Christelle Jeanbrun. Exit la réduction d'impôt : place à un mécanisme d'amortissement qui change profondément la logique de l'investissement locatif en France. Et surtout, pour la première fois, l'ancien rénové est pleinement intégré au jeu.
Du Pinel au Jeanbrun : ce qui change vraiment
Le Pinel offrait une réduction d'impôt calculée sur le prix du bien. Simple, lisible, mais critiqué pour son effet inflationniste sur les prix du neuf et son coût pour les finances publiques. Le Jeanbrun prend le contre-pied : il repose sur un amortissement comptable de la valeur du bien, imputable sur les revenus fonciers. Le propriétaire-bailleur peut amortir jusqu'à 80 % de la valeur du bien (hors foncier) sur la durée de l'engagement locatif.
Concrètement, ce n'est plus une remise d'impôt en fin d'année, c'est une charge déductible qui réduit le revenu imposable. L'avantage profite aussi aux contribuables moins fortement imposés, là où le Pinel ne bénéficiait réellement qu'aux foyers avec une tranche marginale élevée.
Pinel vs Jeanbrun : les différences clés
| Critère | Pinel (derniers taux 2024) | Jeanbrun (2026) |
|---|---|---|
| Type d'avantage | Réduction d'impôt | Amortissement comptable |
| Biens éligibles | Neuf uniquement | Neuf + ancien rénové |
| Durée d'engagement | 6, 9 ou 12 ans | 9 ans (fixe) |
| Taux (9 ans, neuf) | 12 % du prix du bien | 3,5 à 5,5 %/an de la valeur amortissable |
| Plafond de prix | 300 000 € / 5 500 €/m² | Amortissement plafonné à 80 % hors foncier |
| Déficit foncier | 10 700 €/an | 21 400 €/an (prorogé jusqu'en 2027) |
Les taux d'amortissement : plus le loyer est social, plus l'avantage est fort
Le Jeanbrun introduit une logique incitative : plus le bailleur s'engage sur des loyers accessibles, plus l'amortissement est élevé. C'est un levier direct pour orienter l'investissement privé vers le logement abordable.
Taux dans le neuf
| Type de loyer | Taux d'amortissement annuel | Public ciblé |
|---|---|---|
| Loyer intermédiaire (LLI) | 3,5 % | Classes moyennes |
| Loyer social (PLS/PLUS) | 4,5 % | Ménages modestes |
| Loyer très social (PLAI) | 5,5 % | Ménages très modestes |
Taux dans l'ancien avec réhabilitation
C'est la grande nouveauté. Le Pinel ignorait quasiment l'ancien. Le Jeanbrun en fait un axe majeur, à condition de rénover sérieusement :
- Taux d'amortissement : 3 % à 4 % par an selon le niveau de loyer
- DPE obligatoire après travaux : A ou B
- Budget travaux minimum : 30 % du prix d'acquisition
- Engagement de location : 9 ans aux plafonds de loyer définis
Le déficit foncier doublé : un accélérateur pour l'ancien
Le plafond de déficit foncier imputable sur le revenu global est passé de 10 700 à 21 400 euros par an pour les travaux de rénovation énergétique. Cette mesure, prorogée jusqu'au 31 décembre 2027, est cumulable avec l'amortissement Jeanbrun. Pour un investisseur qui achète un bien énergivore (DPE E, F ou G) et le rénove jusqu'à atteindre un DPE A ou B, les deux mécanismes se combinent : le déficit foncier absorbe le coût des travaux les premières années, puis l'amortissement prend le relais sur la durée.
Simulation : combien rapporte réellement le Jeanbrun ?
Cas 1 : appartement neuf à 200 000 euros (loyer intermédiaire)
- Valeur amortissable (80 % hors foncier) : 128 000 euros
- Amortissement annuel (3,5 %) : 4 480 euros
- Économie d'impôt sur 9 ans (TMI 30 %) : environ 19 000 euros
À titre de comparaison, le Pinel 2024 sur le même bien aurait généré 24 000 euros de réduction d'impôt sur 9 ans. L'écart existe, mais le Jeanbrun offre en contrepartie une flexibilité absente du Pinel et un mécanisme qui profite aussi aux TMI plus basses.
Cas 2 : ancien rénové à 150 000 euros + 60 000 euros de travaux
- Valeur amortissable (80 % hors foncier) : 142 800 euros
- Amortissement annuel (4 %) : 5 712 euros
- Déficit foncier renforcé sur les travaux : jusqu'à 21 400 euros/an les deux premières années
- Économie totale sur 9 ans : supérieure à 24 000 euros (amortissement seul) + l'effet déficit foncier sur les travaux
C'est le scénario le plus avantageux du dispositif. L'ancien rénové avec réhabilitation lourde permet de cumuler les deux leviers fiscaux et de générer un avantage supérieur au Pinel, tout en rénovant le parc immobilier existant.
Où investir avec le Jeanbrun : les villes à cibler
Le dispositif fonctionne partout en France, mais certaines villes combinent tension locative, prix accessibles et potentiel de valorisation.
Neuf : les métropoles en zone tendue
| Ville | Zone | Prix moyen neuf au m² | Atout principal |
|---|---|---|---|
| Montpellier | A | 3 200 - 3 800 € | Croissance démographique (+1 %/an), marché locatif très tendu |
| Toulouse | A/B1 | 3 400 - 4 200 € | Aéronautique, spatial, bassin d'emploi solide |
| Rennes | A/B1 | 3 500 - 4 000 € | Dynamisme économique, prix encore raisonnables |
| Nantes | A/B1 | 3 600 - 4 300 € | Attractivité, bassin d'emploi diversifié |
Ancien rénové : les villes moyennes à fort rendement
Pour le volet réhabilitation, les villes moyennes offrent un terrain de jeu idéal. Le prix d'acquisition y est bas, ce qui permet de consacrer une part significative du budget aux travaux (dépassant facilement les 30 % requis) tout en atteignant des rendements locatifs bruts de 5 à 7 %.
| Ville | Prix moyen ancien au m² | Rendement locatif brut | Profil idéal |
|---|---|---|---|
| Saint-Étienne | 1 000 - 1 500 € | 6 - 8 % | Ancien dégradé à faible coût, forte part travaux |
| Clermont-Ferrand | 1 600 - 2 200 € | 5 - 7 % | Bassin universitaire, demande locative régulière |
| Angers | 2 200 - 2 800 € | 5 - 6 % | Dynamisme économique, tension locative croissante |
| Perpignan | 1 200 - 1 800 € | 6 - 8 % | Prix très bas, réhabilitation abordable |
Le Bail Réel Solidaire : un levier complémentaire à connaître
Le BRS (Bail Réel Solidaire) dissocie la propriété du terrain et celle du bâti. Un Organisme de Foncier Solidaire conserve le terrain, l'acquéreur n'achète que les murs via un bail de 18 à 99 ans. Résultat : un prix d'achat réduit de 20 à 40 % par rapport au marché libre, avec une TVA à 5,5 %. Si le BRS cible principalement l'accession à la propriété pour les ménages modestes, certains montages permettent de coupler BRS et investissement locatif Jeanbrun, notamment sur les programmes en loyer social ou très social.
Les points de vigilance avant de se lancer
- La réintégration à la revente. Question centrale : l'amortissement sera-t-il réintégré dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente ? Si oui (comme c'est le cas pour le LMNP depuis 2025), l'avantage fiscal est significativement réduit sur le long terme. Le texte final du PLF 2026 doit être vérifié sur ce point.
- L'engagement de 9 ans est ferme. Pas de modulation possible comme avec le Pinel (6/9/12 ans). Il faut être certain de sa capacité à conserver le bien sur cette durée.
- Les plafonds de loyers limitent le rendement brut. Louer en intermédiaire ou social signifie accepter des loyers inférieurs au marché libre. L'avantage fiscal doit compenser cet écart.
- La complexité comptable. L'amortissement nécessite un suivi comptable plus rigoureux qu'une simple réduction d'impôt. Prévoir l'accompagnement d'un expert-comptable ou d'un CGP.
Un dispositif taillé pour le long terme
Le Jeanbrun ne fabrique pas des « coups » fiscaux à court terme. Il structure un investissement patrimonial sur 9 ans minimum, avec un avantage fiscal qui récompense l'effort social du bailleur. Pour les investisseurs prêts à jouer le jeu de la durée, à cibler les bonnes villes et à coupler intelligemment amortissement et déficit foncier, le dispositif ouvre une fenêtre d'opportunité réelle, en particulier sur l'ancien rénové où le Pinel n'avait jamais mis les pieds.
