Aix-les-Bains, cité thermale historique nichée au bord du lac du Bourget en Savoie, séduit par son cadre de vie privilégié entre eau et montagnes. Avec ses 31 000 habitants et une agglomération de plus de 75 000 âmes (Grand Lac), la ville attire aussi bien les retraités venus profiter de ses thermes que les actifs travaillant dans le bassin chambérien. En 2026, son marché locatif confirme une tendance haussière portée par une attractivité grandissante et un regain d'intérêt pour les villes moyennes offrant un cadre de vie de qualité.
Les prix moyens de la location en 2026
Le loyer moyen à Aix-les-Bains se situe en 2026 entre 12,50 et 15,50 euros le mètre carré, en hausse de 8 % par rapport à 2022. Ce niveau reste sensiblement inférieur à celui d'Annecy (17 à 21 euros/m²) ou des villes frontalières, mais la progression est plus rapide que la moyenne départementale. Voici les loyers constatés au premier trimestre 2026 :
- Studio (20-25 m²) : 400 à 520 euros par mois
- T2 (40-50 m²) : 580 à 750 euros
- T3 (60-70 m²) : 750 à 980 euros
- T4 (80-95 m²) : 950 à 1 200 euros
Ces tarifs restent attractifs au regard de la qualité de vie offerte par la ville et de sa proximité avec Chambéry, distante d'une quinzaine de kilomètres (20 minutes par l'A41 ou 12 minutes en TER). A titre de comparaison, les loyers sont inférieurs de 25 à 30 % à ceux pratiqués à Annecy pour une qualité de cadre de vie comparable.
La demande locative est soutenue par la diversité des profils de locataires : étudiants en formation dans les centres de soins, curistes en séjour longue durée, familles attirées par le cadre naturel, télétravailleurs en quête de qualité de vie et actifs du bassin chambérien. Cette variété garantit un taux de vacance relativement faible sur l'ensemble de la ville, estimé à environ 5 % en 2026 contre 7 % en moyenne en Savoie.
L'influence du lac du Bourget
Les secteurs en bord de lac
Les quartiers proches du lac du Bourget, plus grand lac naturel de France (18 km de long, 3,5 km de large, 145 m de profondeur), affichent logiquement les loyers les plus élevés de la ville. Le boulevard du Lac et les rues adjacentes offrent des appartements avec vue sur l'eau qui se louent à des tarifs supérieurs de 25 à 35 % par rapport à la moyenne communale, soit 16 à 20 euros/m². Ces biens rares et prisés trouvent preneur très rapidement, souvent avant même d'être publiés sur les plateformes de location classiques.
Le secteur de la plage du Lido et du Grand Port, réaménagé ces dernières années avec une promenade piétonne et de nouveaux espaces verts, a vu ses loyers progresser de 12 % entre 2023 et 2026. Les programmes neufs livrés en bord de lac affichent des loyers de 17 à 21 euros/m², attirant une clientèle aisée sensible à la qualité de l'environnement et aux prestations haut de gamme (terrasses vue lac, parkings souterrains, résidences sécurisées).
Le centre thermal et le centre-ville
Le centre-ville d'Aix-les-Bains, avec ses rues commerçantes et sa proximité des thermes nationaux (les thermes Chevalley accueillent plus de 35 000 curistes par an), constitue un secteur recherché par les locataires qui souhaitent vivre à proximité de toutes les commodités. Les loyers y sont dans la moyenne haute de la ville, autour de 14 à 17 euros le mètre carré. Le quartier thermal attire par ailleurs une clientèle spécifique de curistes qui louent des appartements meublés pour des séjours de trois à six semaines.
La revitalisation du centre-ville, avec la piétonnisation progressive de certaines rues et l'ouverture de nouveaux commerces et restaurants, renforce l'attractivité résidentielle de ce secteur. Le marché couvert, rénové en 2024, est devenu un lieu de vie central apprécié des habitants et des visiteurs.
Thermalisme et marché locatif saisonnier
L'activité thermale d'Aix-les-Bains, qui accueille chaque année plus de 35 000 curistes (premier centre thermal de France après Dax), génère un marché locatif saisonnier significatif. De nombreux propriétaires proposent des locations meublées à la semaine ou au mois, destinées aux curistes en cure conventionnée de 18 jours. Ces locations saisonnières offrent des rendements intéressants pour les investisseurs :
- Studio meublé (cure) : 350 à 500 euros/semaine, soit 1 200 à 1 700 euros pour une cure de 3 semaines
- T2 meublé et équipé : 400 à 600 euros/semaine
- T3 meublé (couples ou familles) : 500 à 750 euros/semaine
La saison thermale s'étend principalement de mars à novembre, avec un pic de fréquentation entre avril et octobre. Un studio bien situé et correctement équipé peut être loué 30 à 35 semaines par an en location saisonnière, générant des revenus bruts de 12 000 à 16 000 euros annuels. Le rendement locatif brut en saisonnier peut ainsi atteindre 7 à 9 %, nettement supérieur à la location classique à l'année.
Conseil investisseur : la demande de locations meublées pour curistes dépasse l'offre à Aix-les-Bains, surtout en haute saison (avril-juin et septembre-octobre). Un T2 bien équipé (lave-linge, lave-vaisselle, wifi, proximité thermes) avec un DPE correct est garanti de trouver des locataires. Inscrivez-vous auprès de l'Office de Tourisme et des thermes pour figurer dans leur liste d'hébergements recommandés.
Les quartiers résidentiels
Au-delà du centre et du lac, les quartiers résidentiels comme Marlioz (réputé pour son parc thermal et son hôtel historique), les hauts d'Aix-les-Bains ou le secteur de Tresserve offrent un cadre plus calme avec des loyers modérés de 11 à 14 euros/m². Ces secteurs conviennent particulièrement aux familles recherchant de l'espace et de la tranquillité. On y trouve des maisons à la location entre 1 050 et 1 500 euros mensuels en 2026, et des appartements T3-T4 entre 800 et 1 100 euros.
La commune voisine de Tresserve, perchée sur les hauteurs avec une vue panoramique sur le lac, affiche des loyers légèrement supérieurs (13 à 16 euros/m²) mais reste plus abordable que le bord de lac direct. Le Bourget-du-Lac, de l'autre côté du lac, constitue également une alternative intéressante avec des loyers de 11 à 13 euros/m² et une proximité de la Technolac (pôle universitaire et technologique).
Perspectives et conseils pour les locataires
La proximité de l'autoroute A41 et de la gare TGV d'Aix-les-Bains - Le Revard (Paris en 3h15, Lyon en 1h15) facilite les déplacements vers les grandes métropoles. En 2026, le développement du télétravail continue d'attirer de nouveaux résidents séduits par le rapport qualité de vie/coût du logement, nettement plus favorable qu'à Lyon ou Genève.
Pour les locataires en recherche à Aix-les-Bains, le marché est moins tendu qu'à Annecy mais la réactivité reste de mise. Les biens en bord de lac ou à proximité des thermes partent en quelques jours. L'offre est plus abondante dans les quartiers résidentiels et les communes limitrophes, où les délais de location sont plus confortables. Préparez un dossier complet et n'hésitez pas à contacter les agences immobilières locales qui disposent souvent de biens non publiés en ligne.
